<embed type="application/x-shockwave-flash" wmode="transparent" src="http://providenie.narod2.ru/providenie1.swf" height="186" width="186">
• Посм., ещё видео
Гонорар за посредничество в сделках с недвижимостью принято исчислять в зависимости от ее стоимости. Сегодня в сегменте купли-продажи квартир он составляет в среднем 2-6% от суммы сделки.
Ну да ладно, процент от суммы сделки берут посредники на многих рынках. Вопрос лишь в адекватности. $8 тыс. для частного лица -- сумма серьезная. По идее такие деньги за работу должны брать высококлассные профессионалы, умеющие что-то такое, чего не в состоянии сделать сам клиент, или располагающие особыми ресурсами, возможностями и т. п. Собственно, именно в этом -- в своих сверхспособностях -- и пытаются убедить клиентов риэлтеры. И нередко это им удается. Магические слова "получить справку в БТИ", "собрать документы в ЖЭКе", "вести поиск по особым базам" и т. п. многих клиентов впечатляют.
Однако если бы они знали, что за всем этим кроется, то наверняка предпочли бы основную часть работы выполнить сами. Вот за что берут комиссионные риэлтерские агентства:
поиск покупателя/продавца, Но чтобы найти покупателя, достаточно дать объявление в интернете или газете "Из рук в руки", найти продавца -- наоборот, просматривать объявления в тех же источниках.
Алексей Алешко, частный маклер: 95% всех продаваемых на рынке квартир -- напрямую или через агента -- по сей день обязательно появляется в газетах "Из рук в руки", "Квартира, дача, офис". Можно также воспользоваться новой интернет-базой WinNER. Доступ к ней имеют все желающие -- всего за 2000 руб. в месяц.
Если не лениться и тратить всего полчаса в день на просмотр объявлений в газетах и интернете, то можно сэкономить на поиске вариантов. По словам экспертов, наемный агент по недвижимости будет действовать точно так же и ничего иного предложить не сможет.
Найти же покупателя вообще не проблема: дал объявление (бесплатно в любом пункте приёма обьявлений "Из рук в руки" или за сущие гроши через интернет) -- и принимай звонки. Напрягает несколько раз ответить по мобильнику "всяким придуркам"? А сэкономленные на этом $3-5 тыс. тоже напрягают? Конечно, поиску покупателя/продавца сопутствуют показ своей квартиры и просмотр предлагаемых. Но и на этом этапе наличие риэлтера вовсе не обязательно: смотреть и показывать, как правило, тоже вам придется. Что касается общего срока поиска, то "купить время" все равно не получится: если нужных вариантов на рынке нет, то и риэлтер ничем не поможет.
В риэлтерских агентствах все эти операции выполняют стажеры, курьеры -- люди, риэлтерами не являющиеся. Однако именно эти операции и приносят риэлтеру львиную долю в общем гонораре. А клиент все равно будет в той или иной мере во всем участвовать -- за свои же деньги.
Риэлтер может ничего не проверять, а просто скажет клиенту: проверка сделана -- спи спокойно. А бывает, что риэлтер и посмотрит документы, но не сумеет их грамотно оценить. Алексей Алешко: На рынке много не просто неопытных, а абсолютно безграмотных и неквалифицированных агентов. Такому даже если и показать бумажку, все равно ничего в ней не поймет.
Организация проведения сделки (участие в переговорах, составление договора купли-продажи, присутствие в нотариальной конторе, в банке и т. п.).
Теперь остаются переговоры об условиях сделки (последовательность выписки, переселения, передачи денег и т. д.) и, конечно, непосредственно оформление договора купли-продажи. Можно конечно на этом этапе все же воспользоваться услугами риэлтера, хотя при желании все это тоже можно проделать самостоятельно, сэкономив существенные средства.
Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлтбюро "Тактик & Практик": Наша компания предоставляет консультационные услуги в сфере операций с жилой недвижимостью клиентам, желающим самостоятельно подготовить и провести сделку покупки, продажи или обмена своей квартиры, вне зависимости от наличия у них опыта совершения сделок с недвижимостью. Стоимость консультации по покупке/продаже квартиры составляет 10 тыс. руб., а комплекс консультационных услуг по сделке покупки/продажи укладывается в 40 тыс. руб.
Если отбросить всю "тупую" часть работы риэлтера (показы-просмотры, работа с объявлениями и т. п.), то квалифицированная ее составляющая тянет именно на 10-40 тыс. руб., то есть на $400-1600, а вовсе не на $8 тыс.
Алиса Никольская, обозреватель интернет-газеты "Взгляд": Мне досталась в наследство квартира в районе метро "Университет". Поскольку жить там я не собираюсь, я решила ее продать через агентство и подобрать себе другую, в более устраивающем меня месте. Обратилась я в агентство "БЕСТ-Недвижимость". Мы заключили договор на три месяца -- господа агенты сказали, что этого времени с лихвой хватит, чтобы все сделать. С меня взяли $500 -- сказали, что эти деньги пойдут и на размещение данных о квартире в разных базах (подайте одно обьявление в газету "Из рук в руки" и ваш вариант сразу появится во всех базах. У агенств есть специальные люди которые ищут новые обьявления в газетах и заодят их в базы), и на рекламу, и на аванс в счет гонорара агенту. Под расписку взяли документы на квартиру и ключи. Далее время остановилось. Мои попытки выяснить, делается ли что-нибудь, успехом не увенчались: риэлтерша то не брала трубку, то говорила, что "сейчас не может ничего сказать". В таких вот бесплодных переговорах прошли отведенные три месяца. Мне даже неизвестно, показывала она кому-то квартиру или нет. В день окончания срока договора я отправилась в агентство вызволять свои бумаги на квартиру и расторгать договор.
Документы и ключи Алисе тогда отдали, но деньги агентство не вернуло. Вот как прокомментировал данную ситуацию Михаил Гороховский, председатель претензионной комиссии "БЕСТ-Недвижимости": По окончании договора на оказание услуг клиенту выставляется акт выполненных работ, которые он может принять и оплатить по тарифу либо не принять. В таком случае клиент может обратиться в претензионную комиссию. И если возникает малейшее подозрение в том, что объемы выполненных работ завышены, то клиенту будет немедленно возвращена разница, а виновные наказаны. Жаль, что недовольная Алиса так безропотно ушла. В нашем договоре даны реквизиты как претензионной комиссии, так и комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риэлтеров. Жаль, что клиенты нечасто читают документы.
Или вот еще довольно распространенный вариант нехитрого заработка на клиенте.
Алексей Алешко: Клиент звонит в агентство, и ему говорят: "Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры -- нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит -- ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом -- вносит ему аванс, второй -- с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор -- если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным.
Кстати, чаще всего договор о поиске квартиры и обслуживании клиент заключает и без наличия конкретного варианта. Получается, что, внеся аванс за услуги агентства по конкретному подходящему ему варианту, клиент фактически становится заложником формального договора, по которому этот самый аванс ему не вернут уже никогда. Нет, вернут, конечно, если агентство не сможет предоставить те самые 5-10 вариантов квартир, "соответствующих требованиям". Ну так они и предоставят. Только соответствие будет именно тем размытым, неконкретным требованиям, которые указаны в договоре.
В итоге клиент либо просто потеряет сумму аванса, либо от безысходности будет вынужден совершить невыгодную покупку. Если агент привел клиента на "продаваемую" квартиру, это еще не значит, что квартира вообще продается: она может быть уже продана и агент с хозяином таким образом зарабатывают, может вообще не продаваться, а просто принадлежать подельщику агента-мошенника. На рынке появились конторы, которые только таким образом и зарабатывают деньги: не продавая ни одной квартиры, они имеют стабильный и не облагаемый налогами доход (ведь аванс, как правило, не проходит по бухгалтерским документам).
Михаил Гороховский: Если риэлтер одновременно в одной сделке оказывает возмездные услуги и продавцу, и покупателю, то возникает конфликт интересов. Потому что непонятно, чьи же интересы риэлтер представляет. Во многих странах подобное законодательно запрещено. Но в России юридического запрета нет. И у нас это, увы, обычная практика.
Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН -- Агентство недвижимости": Во-первых, никто не может заставить клиента подписать договор на условиях, явно ущемляющих его права, то есть клиент вправе такой договор не подписывать либо требовать внесения в него изменений. Во-вторых, согласно закону "О защите прав потребителей", потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. То есть если агентство подтвердит (что весьма проблематично), что фактически, согласно подтверждающим документам, истратило на исполнение конкретного договора именно с этим клиентом заявленные в качестве залога $1-2 тыс., тогда действия агентства правомерны. Во всех прочих случаях при отказе клиента от услуг агентства, а также в случае, если клиенту не подобрали искомую квартиру (оказали услугу недолжным образом), агентство должно вернуть ему деньги.
Другой весьма распространенный развод считается почему-то не мошенничеством, а "нарушением профессиональной этики". Речь идет об утаивании от клиента истинной стоимости сделки. То есть помимо причитающейся суммы комиссионных риэлтер получает разницу между озвученной клиенту ценой и реальной. Пример -- история из письма нашего читателя.
Риэлтерскому агентству было поручено превратить однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке в не самых отдаленных районах в одну квартиру побольше. То есть произвести равноценный обмен. Агентство с задачей справилось: продало активы нашего читателя и приобрело ему квартиру в Бутове. Но случайно уже после заключения сделки выяснилось, что квартира клиенту была куплена на $120 тыс. дешевле его старой жилплощади. Это, конечно, скорее исключение, чем правило: большинство клиентов более или менее адекватно оценивают рыночную конъюнктуру. Однако "левый" навар на клиенте в размере $10-30 тыс. встречается сплошь и рядом.
У таких риэлтеров давно отработана и техника убеждения клиентов. Например, двум невнимательным женщинам, матери и дочери, один ловкий риэлтер впарил квартиру на последнем этаже, причем без всякой полагающейся за это скидки. Завел покупательниц в лифт 15-этажного дома. Покупательницы сами нажали кнопку "14" на панели лифта, вышли на лестничную площадку, увидели, что лестница там не заканчивается, а идет выше, на последний этаж. Посмотрели квартиру -- все понравилось. Квартиру приобрели. Когда же покупательницы получили ключи и пришли в купленную квартиру, то оказалось, что она на последнем этаже. Просто дом стоит ступенькой, часть подъездов 15-этажные, а часть -- 14-этажные. В их случае 14-й этаж был последним, 15-я кнопка на панели лифта оказалась "немой", а лестница вела на технический этаж. Когда позвонили риэлтеру, тот заявил, что обо всем предупреждал.
Широко распространенный прием -- "облагораживание" инфраструктуры вокруг продаваемой квартиры. Нередко покупатель обращает внимание не только на жилье, но и на "качество" соседей, чистоту в подъезде, безопасность и т. д. Перед показом квартиры дальновидный риэлтер наведет порядок: даст алкашам, сидящим на лавочке у подъезда, бутылку водки, чтоб в этот день "не отсвечивали", постелет на время визита покупателя в подъезде ковер, поставит цветы, столик с "консьержем"...
Гульнара Рахмангулова: В основном проверка юридической чистоты квартиры проводится с помощью анализа двух документов -- архивной выписки из домовой книги и выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В выписке из домовой книги содержится информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в этой квартире, то есть можно понять, кто потенциально может иметь на нее права. По выписке из ЕГРП можно узнать о составе собственников, наличии обременений, сколько раз совершались сделки с этой квартирой, и если она перепродавалась много раз, это может служить сигналом к тому, что ее не стоит приобретать. Если квартира была получена по наследству, можно обратиться к нотариусу, и он даст информацию о наследниках. Чаще всего информация в этих документах соответствует действительности, однако полную гарантию юридической чистоты вам не даст ни одно агентство недвижимости.
Антон Митрофанов, генеральный директор агентства недвижимости "Жилищная стратегия": Фраза в договоре "риэлтерское агентство несет ответственность за сделку" ничего не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никоим образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Мы можем лишь рекомендовать клиенту воздержаться от покупки недвижимости, которая вызывает сомнения, представив отчет о проверке документов и обстоятельств, связанных с квартирой. Что касается ответственности за последствия сделки, то здесь уместно спрашивать с государства (с Федеральной регистрационной службы, в частности), которое заверяет легитимность и законность договора купли-продажи своей гербовой печатью, подтверждая тем самым ее неоспоримость. Хотя на практике оно тут же прячет голову в кусты, предоставляя разбираться с проблемами самим же собственникам и риэлтерским компаниям.
Нина Кузнецова: К сожалению, согласно действующему российскому законодательству, агентство недвижимости не может нести ответственность за сделку, поэтому мы всем своим клиентам-покупателям настоятельно рекомендуем застраховать риск утраты права собственности. Если риски покупателя застрахованы, то в случае признания сделки купли-продажи недействительной стоимость квартиры ему выплатит страховая компания.
В случае каких-либо проблем у клиента, возникших по вине риэлтера и приведших к материальным потерям, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. То есть клиент через суд может взыскать с агентства сумму гонорара, хотя не всегда полностью. Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет.
Антон Митрофанов: В больших агентствах и текучка кадров больше. Но и сделок больше, хотя бы и от "одноразовых" агентов. Они могут позволить себе терять клиентов пачками, зная, что завтра на трубный зов газетного зомбирования придут другие.
Редко когда в больших агентствах организован реальный контроль именно за качеством сделок, проводимых агентами. Единственное, за чем обычно следит руководство,-- чтобы агент не работал "налево" и не пронес гонорар мимо компании.
Алексей Алешко: Многие агенты, недавно заделавшиеся риэлтерами, понимают, что это не их профессия. Таким главное по-быстрому бабки срубить и вернуться в свой Давнопотерянск. Естественно, их при этом не интересует ни личная репутация на рынке недвижимости, ни репутация трудоустроившего их агентства.
И, чем известнее агентство, тем больше у него опыт в обмане... Заявляя об 1-3 процентах комиссионных, используя серые схемы, берут не менее 10-15% (300-700 тыс. руб.) за сопровождение сделки купли-продажи недвижимости, при этом, сотрудник агентства получает в 4-5 раз меньше.
Ещё один миф, распространяемый агентствами - ГАРАНТИЯ ЧИСТОТЫ СДЕЛКИ и выдача СЕРТИФИКАТОВ. После проведения сделки с заказчиком подписывается АКТ о выполненных работах и ОТСУТСТВИИ ПРЕТЕНЗИЙ - ЭТО ОСВОБОЖДАЕТ ИСПОЛНИТЕЛЯ от всякой ответственности. В лучшем случае, представители агентства выступят в суде как свидетели...
ГДЛБ! Если вы идёте на то, чтобы отдать иверам большой сладкий кусок от своей квартиры, хоть читайте внимательно договор с ними. Они вам ничего не гарантируют!
Напишите нам и дайте в сканированном виде свои истории, материалы Судов, решения Прокуратур, ОВД, других структур куда Вы обращались и др. материалы (что стало с Вашим квартирами, какому давлению и беспределу Вы и члены Ваших семей подвергались, есть ли в Ваших семьях пропавшие родственники и т.д.). Нам нужны данные с Регионов РФ, с Москвы, С. Петербурга - данные нужны для доведения ситуации до Высших органов Власти, чтобы Власть поняла, что квартирное рейдерство носит массовый характер и представляет социальную опасность для нашего общества. Наша группа готовит обращения к депутатам ГД РФ, Президенту, Правительству РФ, СК РФ и т.д. - мы пытаемся изменить ситуацию, внести изменения в Законодательство РФ, изменить отношение правоохранительных, надзорных структур и Судов по отношению к пострадавшим от рейдеров.
В общем пытаемся бороться - но нам нужна Ваша поддержка, чем нас больше - тем эффективнее будет результат. Также просьба присылать статьи опубликованные на темы квартирного рейдерства в Вашей местной прессе - если такие есть. Просьба не бойтесь - боязнь на руку квартирным рейдерам и мошенникам, на это они и рассчитывают, запугивая нас. И не опускайте руки - пишите во все инстанции, обращайтесь к прессе, на телевидение, в Суды, прокуратуры, правоохранительные структуры, органы местной и Высшей власти с предложениями, помогайте нам. С уважением, группа пострадавших и противодействующих квартирным рейдерам.
При этом правила, которые регулируются третьей главой Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливают, что существуют два основания для наследования: по завещанию и по закону. Наследование по завещанию возможно, когда наследодатель оформил завещание, то есть распорядился своим имуществом, которое осталось в наследство, в пользу тех или иных лиц.
Завещание при этом должно быть составлено по всем правилам, установленным законом. Если наследодатель не оставил завещания, то имущество передается в порядке, определяемом степенью родства и очередью наследования:
В первом порядке стоят близкие родственники, именно между ними наследство делится в равных долях. Если же близкие родственники отсутствуют, то право наследования переходит ко второй, третьей, четвертой очередям и т.д. В случаях наследования по закону довольно часто возникают судебные разбирательства между родственниками, претендующими на имущество.
Стоит отметить, что заявить свои права на наследство по закону можно только в течение трех лет после смерти наследодателя. Исключения составляют случаи, когда потенциальный наследник может доказать в течение полугода, что у него/нее были уважительные причины, из-за которых было невозможно предоставить заявление сразу (например, работа заграницей, тяжелая болезнь, незнание о трагической кончине родственника и пр.)
В таком случае все сделки, ранее совершенные с недвижимостью, аннулируются и право наследования может быть оспорено в судебном порядке.
Притом именно в этот период совершать какие-либо сделки с движимым и недвижимым имуществом нельзя. Нотариальную контору необходимо выбирать в том районе, где проживал наследователь или находится наследуемая недвижимость (в случае с несколькими объектами недвижимости — наиболее ценная ее часть). Получив сведения об открытии наследственного дела, нотариус государственной нотариальной конторы обязан известить тех наследников, место проживания которых ему известно.
Не стоит забывать, что при наследовании квартиры или дома, вы получаете не только сам объект недвижимости, но и обязательство оплатить все существующие задолженности, в том числе по коммунальным платежам.
Если же у заемщика был созаемщик, например супруг или супруга, то страховка была сделана в равных долях. При наступлении страхового случая, компания выплачивает часть страховой суммы, которая идет на погашение кредита, а оставшаяся сумма должна быть выплачена созаемщиком.
Существует множество нюансов при оформлении наследования разного типа недвижимости, таких как, например, земельные участки. Поэтому обязательным условием является консультация у нотариуса государственной конторы с выяснением возможных подводных камней в каждом конкретном наследственном случае. Рамблер-Недвижимость
Футболку "Провидѣніе" можно приобрести по e-mail: providenie@yandex.ru
Застолби свой ник!
Источник — www.uznai-pravdu.com
